गृहखरेदी करण्याआधी माहित असू द्या गृहकर्जाबद्दलचे गैरसमज… भाग-१

Home Loan Myths

तुम्ही माहितीच्या युगात राहत आहात. त्यामुळे एखाद्या कर्जासंबंधित, विशेषतः गृहकर्जा संबंधी माहिती मिळवणं फार काही कठीण नाही. पण योग्य माहिती मिळवणं हे अजूनही एक आव्हान आहे. ह्या गैरसमजुतींच्या (Home Loan Myths) मागे अनेक कारणंं आहेत. उदा.- माहितीचा अतिरेक, अर्धवट सत्य, चुकीचे ग्रह किंवा चुकीचा अर्थ लावणे, इत्यादी. गृहकर्जाशी संबंधित असेच काही अतिप्रसिद्ध गैरसमज पुढीलप्रमाणे-

१. कमी व्याजदर निवडणं उत्तम:

‘कमी व्याजदरांत गृहकर्ज’ अशा मोठ्या, भपकेबाज जाहिरातींना बळी पडू नका. गृहकर्जावरील व्याजदर हे तुमच्या गृहकर्जाची खरी किंमत दाखवत नाहीत. एपीआर (ऍन्युअल पर्सेंटेज रेट) तुमच्या लोनचे खरे मूल्य दर्शवतो. गृहकर्जाचे मुद्दल, व्याज, कालावधी, प्रक्रिया शुल्क (प्रोसेसिंग फी), फाइल चार्ज, स्टॅम्प ड्यूटी, तारण विमा (मॉर्गेज इन्शुरन्स) आणि ईएमआय यांचा यात समावेश होतो.

२. स्थिर व्याजदर संपूर्ण कालावधीसाठी एकच राहतात:

लोन घेणारेच नाही, तर अनेक अर्थतज्ञांनाही असंच वाटतं की गृहकर्जावर स्थिर दर आकारल्यावर संपूर्ण कालावधीसाठी एकच व्याजदर लागू होतो. खरं सांगायचं तर, स्थिर व्याजदर हा एका ठरावीक कालावधीसाठीच (३ ते ५ वर्षं) स्थिर असतो. लोनच्या संपूर्ण कालावधीसाठी तो स्थिर असत नाही.

३. स्थिर व्याजदर हा अस्थिर व्याजदरापेक्षा उत्तम असतो (किंवा याउलट):

दोन्ही प्रकारांत साधक आणि बाधक मुद्दे आहेत आणि कोणताच प्रकार दुसर्‍यापेक्षा उत्तम आहे असे म्हणता येणार नाही. भविष्यात तुम्हाला पैसे मिळण्याबाबत शाश्‍वती हवी असेल तर तुम्ही स्थिर व्याजदराची निवड करू शकता. आणि जर तुम्हाला व्याजदरातल्या चढउतारांचा फायदा करून घ्यायचा असेल तर तुम्ही गृहकर्जसाठी अस्थिर व्याजदराचा पर्याय निवडू शकता.

४. व्याजदरात वाढ म्हणजे ईएमआयमध्ये फुगवटा / वाढलेला ईएमआयः

  • उत्तम व्यवहार चालू असलेल्या बँकांच्या बेस रेटच्या बाबतीत (बेस रेट म्हणजे रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाने इतर बँकांना ठरवून दिलेले व्याजदर. या दरापेक्षा कमी व्याजदर बँका ठेवू शकत नाहीत) आणि परिणामत: गृहकर्जावरील व्याजदरांमध्ये होणार्‍या वाढीबाबतीत लोन घेणार्‍यांची तात्काळ प्रतिक्रिया म्हणजे ईएमआयमध्ये वाढ होण्याची चिंता. ????
  • हा तर सगळ्यांत मोठा गैरसमज आहे. विशेषतः व्याजदर सक्तीचे असतात तेव्हा. वास्तविकतः बहुतेक बँका शर्तींच्या अधीन राहूनच लोनचा कालवधी वाढवून देतात आणि ईएमआयची रक्कम तेवढीच ठेवतात. व्याजदराच्या चक्रात, लागू होणार्‍या व्याजदरातील बदलांबरोबरच कालवधीतही बदल होतो.
  • तथापि, हा बदल करण्याचा निर्णय इतरही अनेक घटकांवर अवलंबून असतो. उदा.- लोन घेणार्‍याचं वय, मालमत्ता, त्याचं उत्पन्न इत्यादी. इतर कुठलाही पर्याय नसल्याने बदल फक्त कालावधीतच होतो आणि ईएमआयच्या रकमेत काहीच बदल होत नाही. जर एखाद्याला लोन फेडण्याचा कालावधी वाढवायचा नसेल तर तो तसं बँकेला कळवू शकतो.
  • इतर कुठलाही पर्याय नसल्याने बदल फक्त कालावधीतच होतो आणि ईएमआयच्या रकमेत काहीच बदल होत नाही. जर तुम्हाला लोन फेडण्याचा कालावधी वाढवायचा नसेल, तर बँकेला तसं कळवून तुम्ही ईएमआयची रक्कम वाढवून घेऊ शकता.

५. कमीत कमी व्याजदर असलेले लोन हाच सर्वोत्तम व्यवहारः

  • काही वर्षांपूर्वी बँकेत काम करणार्‍या बहुतेक कर्मचार्‍यांनी असाच विचार केला असता की, लोनसंबंधी सल्ला देताना हा सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा आहे; कारण त्या काळी बँका देऊ करत असलेल्या व्याजदरांत पुष्कळ तफावत होती. पण आज तशी परिस्थिती नाही. मार्केटच्या पद्धती पाहता बँकांमध्ये चढाओढ चालू असते आणि व्याजदरही साधारण सारखेच दिले जातात. त्यामुळे ग्राहकांना ह्या बाबतीत निर्णय घेणं थोडं कठीण जातं.
  • शिवाय, कमी व्याजदर म्हणजे कमी ईएमआय असाही एक अर्थ होऊ शकतो. पण त्यामुळे जर मंजूर झालेल्या लोनच्या रकमेतून व्यक्तीची गरजेची पूर्तता होत नसेल तर त्याचा मूळ हेतू साध्यच होत नाही. जर तुमची कर्जासाठीची पात्रता कर्ज देणार्‍याने घालून दिलेल्या मूल्यमापनाच्या प्रमाणांपेक्षा कमी ठरत असेल, तर कमी व्याजदर हे थोडं दिलासा देणारं ठरतं. आणि हेही खरं की, प्रत्येकाने ह्याची खात्री करून घ्यायला हवी की बँक आपल्याला उपलब्ध असलेल्या पर्यायांपैकी(डील्स) सर्वोत्कृष्ट डील देतेय.
  • कोणत्या प्रकारचं उत्पादन आणि त्याची वैशिष्ट्य हे तुमच्या आर्थिक गरजा आणि उद्दिष्ट ह्यांना जास्त अनुरूप आहेत हे समजून घेणं आणि मग खर्चाचा अंदाज बांधणं हा महत्त्वाचा भाग आहे. केवळ कमी व्याजदर पाहून अंतिम निर्णय घेणं योग्य नाही.

६. मोठ्या बँका कमी व्याजदर देऊ करतात :

मोठ्या बँका हाच तुम्हाला उत्कृष्ट गृहकर्ज मिळवून देणारा एकमात्र स्रोत आहे असे नाही. एनबीएफसी आणि इतर लहान बँका तुम्हाला गृहकर्जसाठी स्वस्त व्याजदर देऊ शकतात. कमी व्याजदराबरोबरच जर तुम्हाला जास्त रकमेचं गृहकर्ज हवं असेल, तर एनबीएफसी आणि लोन देणार्‍या इतर परवानाधारक संस्था ह्या मोठ्या बँकापेक्षा जास्त चांगला पर्याय आहेत.

७. सरकार आणि केंद्रिय बँका उदाहरणार्थ, रिझर्व्ह बँक, हेच होम लेनचे व्याजदर ठरवतात :

रिझर्व्ह बँक किंवा सरकार यांचा होम लोनचे व्याजदर ठरवण्याशी थेट संबंध नसतो. प्रत्येक बँक किंवा एनबीएफसी त्यांच्या संचित निधीच्या सरासरी किमतीवरून व्याजदर ठरवतात.

८. बँक किंवा एनबीएफसी ह्यांच्याकडे थेट अर्ज करण्यातच हुशारी आहे :

एकाच बँकेत अर्ज करण्यापेक्षा वेगवेगळे पर्याय शोधण्यातच खरी हुशारी आहे. ऑनलाईन मार्केटप्लेसवर अर्ज करणं हे काहीही अभ्यास न करता बँकेत थेट अर्ज करण्यापेक्षा उत्तम होय. ह्यात तुमचा वेळ आणि पैसा तर वाचेलच, शिवाय तुम्हाला चांगली डील मिळवून देण्यात आणि तज्ज्ञांचा मोफत सल्ला मिळवून देण्यातही मदत होईल.

९. सध्या तुमचे व्यवहार ज्या बँकेत चालू असतील, तीच बँक निवडणं चांगलं :

‘निवड करण्यापूर्वी पूर्ण अभ्यास करा आणि कोणत्याही निर्णयाप्रत जाण्याआधी नीट विश्‍लेषण करा’ हा लोन घेणार्‍या हुशार लोकांसाठीचा मंत्र आहे. कमी व्याजदर, कमी चार्जेस आणि चांगली वैशिष्ट्यं असलेलं लोन मिळवून देण्यात हा मंत्र तुम्हाला उपयोगी ठरू शकतो.

१०. जास्त उत्पन्न असणार्‍या लोकांना जास्त लोन मिळतं :

डीटीआय (डेट टू इन्कम रेशियो / कर्ज आणि उत्पन्न यांचं गुणोत्तर) आणि तुमच्या मिळकतीची किंमत किंवा बांधकामाचा खर्च ह्यांवर तुम्हाला होम लोन किती मिळणार हे ठरतं. डीटीआय याचा अर्थ अगदी साध्या शब्दांत सांगायचा तर, रकमेचा तो आकडा जो ठरवतो की तुम्ही दर महिन्याला किती पैसे देऊ शकता.

११. डीएसए, ब्रोकर किंवा ऑनलाईन मार्केटप्लेसेस जास्त चार्जेस लावतात :

प्रतिष्ठित ब्रोकर, डीएसए, कन्सल्टंट, एजंट किंवा ऑनलाईन मार्केटप्लेस ह्यांपैकी कोणीही होम लोन घेणार्‍यांना कुठलेही चार्जेस लावत नाहीत. ते होम लोन देणार्‍यांकडून चार्जेस घेतात.

१२. फी अथवा इतर चार्जेस यांच्याबाबतीत बँका कुठल्याही वाटाघाटी करत नाहीत :

साधारणत: होम लोन देणार्‍या बँका किंवा संस्था व्यवहार उत्तम होण्यासाठी व्याजदरात वाटाघाटी करण्याकडे लक्ष देतात. प्रक्रिया शुल्क, स्टॅम्प ड्यूटी, फ्रॅन्किंग फी, फाईल चार्ज आणि सर्व्हिस चार्ज अशा अनेक चार्जेसच्या बाबतीत तुम्ही बँकेशी वाटाघाटी करू शकता.

१३. प्रीपेमेंट किंवा फोरक्लोजर फीजवर बँका किंवा एनबीएफसी दंड आकारतात :

जर तुम्ही भारतात राहत असाल, तर तुम्ही तुमच्या होम लोनवरची प्रीपेमेंट पेनल्टी किंवा फोरक्लोजर चार्ज यांची काळजी करायला हवी. रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडियाने घालून दिलेल्या मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार, कोणतीही बँक किंवा एनबीएफसी होम लोनवर फोरक्लोजर फी किंवा प्रीपेमेंट पेनल्टी घेऊ शकत नाही.

१४. चांगला सिबिल स्कोअर होम लोनच्या मंजुरीची हमी देतो :

चांगला सिबिल स्कोअर होम लोन मंजूर होण्यासाठी पुरेसा आहे हा सगळ्यात मोठा गैरसमज आहे. सिबिल हा त्यासाठी एक निकष आहे. जर तुमचं नाव डीफॉल्तर्स लिस्टमध्ये असेल, किंवा तुमच्या सहअर्जदाराचा सिबिल स्कोअर तितकासा चांगला नसेल, किंवा समाधानकारक परतावा करण्याचा तुमचा इतिहास नसेल, तर तुमचा सिबिल स्कोअर चांगला असूनही तुम्हाला होम लोन देणे बँक नाकारू शकते.

१५. कमी क्रेडिट स्कोअर म्हणजे होम लोन नाही :

क्रेडिट स्कोअर चांगला असणं ही एक चांगली गोष्ट आहे; पण म्हणून कमी क्रेडिट स्कोअर असण्याने तुम्हाला होम लोन मिळायची शक्यता कमी झाली असंही नाही. पारंपरिक बँका तुम्हाला होम लोन नाकारू शकतात; पण एनबीएफसी किंवा होम लोन देणार्‍या पर्यायी संस्थांकडून थोड्याशा वाढीव व्याजदराने लोन मिळू शकते.

गृहखरेदी करण्याआधी माहित असू द्या गृहकर्जाबद्दलचे गैरसमज…. भाग-२

वाचण्यासारखे आणखी काही…..

Low Cost Housing – बांधकामाची किंमत कमी कशी कराल?
प्रधानमंत्री आवास योजना – होम लोन व्याज दरावर सब्सिडी २०१७
गृहखरेदी करण्याआधी या प्राथमिक बाबी नक्की तपासून बघा!!

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.