बांधकाम व्यवसाय, न्यायसंस्था आणि घराचे स्वप्न

बांधकाम व्यवसाय

“कोणतीही न्यायसंस्था माणसाला त्याच्या आयुष्यातल्या प्रत्येक कृतीचं समर्थन करण्यासाठी भाग पाडत नाही किंवा त्याला प्रत्येक अशा कृतीसाठी आरोपीही ठरवत नाही”… जॉन मार्शल.

जॉन जेम्स हे अमेरिकी राजकीय पुढारी व १८०१ ते १८३५ पर्यंत अमेरिकेचे चौथे सरन्यायाधीश होते. ते व्हर्जिनियाचे रहिवासी होते. अमेरिकी क्रांती लढ्यापूर्वी ब्रिटीश नागरिक म्हणून जन्माला आलेले ते शेवटचे सरन्यायाधीश होते. म्हणूनच जेम्स यांच्या वरील वक्तव्यात ब्रिटीश बोचरेपणा व अमेरिकेचं मुक्त तत्वज्ञान यांचा संगम पाहायला मिळतो. आपल्या देशातील कायदा व त्याचा अन्वयार्थ लावणाऱ्या ‘न्यायाधीशांविषयी’वापरलेल्या त्यांच्या वरील विधानातूनही हे दिसून येते.

मा. न्यायालयांविषयी पूर्णपणे आदर राखत असं म्हणावसं वाटतं की त्यांचे बरेच निकाल बरेचदा प्रसिद्धीच्या झोतात असतात ज्यात सामान्य माणसांना नाही परंतू सरकारला त्यांच्या प्रत्येक कृतीचं समर्थन करायला सांगितलेलं असतं. अलिकडेच सर्वोच्च न्यायालयाच्या एका निकालात संपूर्ण देशात कोणतंही नवीन बांधकाम किंवा बांधकामाला परवानगी देण्यावर स्थगिती आणण्यात आली. त्यात राज्यसरकारला घन कचरा व्यवस्थापनासाठी कोणतंही ठोस धोरण न बनवल्याबद्दल लक्ष्य करण्यात आलं.

हा अतिशय उत्तम निकाल आहे असं लोक विशेषतः स्वयंसेवी संस्था म्हणतील. पण एक गोष्ट लक्षात ठेवा ज्यांचं स्वतःचं घर आहे असे लोक सुद्धा म्हणतील पण या देशात लाखो लोकांकडे स्वतःचंच काय भाड्याचंही घर नाही. अशा निर्णयांमुळे या लाखो लोकांच्या स्वप्नातल्या घराचं स्वप्न आणखी महागच नाही तर अवघडही (म्हणजेच अशक्य) होणार आहे.

मी माननीय न्यायालयाच्या आदेशाचा अनादर करत नाही. पण गेल्या काही न्याय समाविष्ठ प्रकरणांमध्ये नवीन बांधकामांवर बंदी घालणे हाच न्याय यंत्रणेचा एकमेव उद्देश असल्याचं दिसतंय, त्याच्या कारणांविषयी आपण नंतर चर्चा करू.

  • स्थानिक प्रशासकीय संस्था (पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, बृहन्मुंबई महानगरपालिका वगैरे) नागरिकांना पाणीपुरवठा करू शकत नाहीत, नवीन बांधकाम किंवा बांधकामांना परवानगी थांबवा
  • प्रशासकीय संस्थेने सांडपाण्याच्या वाहिन्यांचे जाळे तयार केलेले नाही, नवीन बांधकाम थांबवा,
  • नदीतून बेकायदेशीरपणे वाळू उपसा होतोय, नवीन बांधकाम थांबवा,
  • डोंगर माथा व डोंगर उतारावर अतिक्रमण होतंय, त्यांच्याभोवती नवीन बांधकाम थांबवा,
  • विमानतळांना अचानक त्यांच्या उड्डाणविषयक नियमांची जाणीव झाली, शहरातीलनवीन बांधकामं थांबवा,
  • संरक्षण संस्थांनी त्यांच्या सीमेचे निकष बदलले, त्यांच्या भोवती नवीन बांधकाम थांबवा,
  • काही प्रकरणांमध्ये पर्यावरणविषयक परवानग्यांचे उल्लंघन दिसून आले, नवीन बांधकाम थांबवा, ही यादी अशी वाढतच जाते.

काही वेळा पर्यावरण संवर्धनाच्या नावाखाली, काही वेळा राष्ट्रीय सुरक्षेच्या नावाखाली, काही वेळा नागरी समस्यांसाठी, काहीवेळा सर्वोच्च न्यायालयानं आपणहून दखल घेतल्यामुळे नवीन बांधकाम थांबवलं जातं. सर्वोच्च न्यायालयानं न्यायदानाचं काम करणं अपेक्षित आहे, मला पुन्हा सांगावसं वाटतं की मी माननीय न्यायालयाला दोष देत नाही. मात्र व्यापक हिताचा विचार करताना न्यायदानाच्या मूलभूत तत्वांचाही विचार केला गेला पाहिजे, जे सांगते, “शेकडो दोषींची सुटका झाली तरी चालेल मात्र एका निरपराधी व्यक्तीला शिक्षा व्हायला नको”. मला वैयक्तिकपणे हे विधान फारसं पटत नाही मात्र जेव्हा इतर कुणाच्या तरी चुकांमुळे शेकडो निरपराधांना शिक्षा होते, तेव्हा काय म्हणायचं ?

इथे आपण जेव्हा नवीन बांधकाम थांबवण्याविषयी बोलतो तेव्हा त्यामध्ये

नवीन परवानग्या,

सध्या सुरू असलेल्या प्रकल्पांमधील सुधारणा,

टीडीआर किंवा रस्ते रुंदीकरणाचा एफएसआय किंवा सुविधा क्षेत्रासाठीचा एफएसआय लागू करणे या सगळ्यांचा समावेश होतो.

कुणी कधी विचार केलाय का एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकावर त्याच्या कामावर स्थगिती आल्यामुळे किंवा त्याचं काम थांबल्यामुळे किंवा सुरू असलेला प्रकल्प खंडित झाल्यामुळे काय परिणाम होईल? सर्वोच्च न्यायालयानं राज्यातल्या सगळ्या नवीन बांधकामांवर स्थगिती आणल्याची बातमी वर्तमानपत्राचा मथळा असेल तर काय होईल याचा विचार केलाय का?

कल्पना करा एका मुलीचं दुसऱ्या दिवशी लग्न आहे. लग्न घरी तयारीची लगबग सुरू आहे अचानक वरपक्षाकडून संदेश येतो की, “हे लग्न होऊ शकणार नाही”! आपण अनेक हिंदी चित्रपटांमध्ये असे प्रसंग पाहिले आहेत, अगदी अलिकडच्या क्विन (कंगना रानावत अभिनित) चित्रपटातंही असं दृश्य होतं. अर्थातच त्याचा भयंकर परिणाम होतो, वधुपक्षाकडच्या सगळ्यांचे चेहरे पडतात,वधुची आई रडतेय, तिच्या वडिलांना हृदय विकाराचा सौम्य झटका येतो, नातेवाईक कुजबुजू लागतात, नक्कीच मुलीचं बाहेर काहीतरी लफडं असलं पाहिजे (महिला सशक्तिकरणाविषयी पूर्णपणे आदर राखत सांगावसं वाटतं भारतात तरी अशीच परिस्थिती आहे, नेहमी चूक मुलीचीच मानली जाते, मुलाला कधीच दोष दिला जात नाही), नुसता सावळागोंधळ सुरू असतो.

आता तुम्ही कल्पना करू शकता की सर्वोच्च न्यायालयाने सर्व बांधकाम थांबवण्याचे व नवीन बांधकाम व परवानग्यांना स्थगिती देण्याचे आदेश दिल्यानंतर विकासकाच्या कार्यालयात काय परिस्थिती असेल.

यामुळे अर्थातच मोठं आर्थिक नुकसान होतं त्याचशिवाय घर घेणाऱ्या ग्राहकाच्या मनात बिल्डरांविषयी शंका निर्माण होते. ज्या उद्योगानं याच देशातल्या नागरिकांसाठी घरं बांधणं अपेक्षित आहे त्या रियल इस्टेटविषयी बाजारामध्ये नकारात्मक भावना निर्माण होते तसंच संपूर्णबांधकाम उद्योगाचा नावलौकिक खालावतो.

मी बांधकाम व्यावसायिकांची तुलना लग्न मोडलेल्या वधूशी करत नाही किंवा त्यांच्याबद्दल काही सहानुभूतीही दाखवत नाही. फक्त दोघांमध्ये एकच समानता आहे ती म्हणजे काहीही चूक झाली तरी आपल्या देशात मुलीप्रमाणे बांधकाम व्यावसायिकालाच दोष दिला जातो. खरंतर थोडेथोडके नाही तर असंख्य बांधकाम व्यावसायिक आहेत जे प्रामाणिकपणे घरे बांधून काही पैसे कमवताहेत, त्यात काही चूक आहे असं मला वाटत नाही. असं नसतं तर जे बांधकाम व्यवसायिकांविरुद्ध ओरडताहेत (वृत्त माध्यमांचे पत्रकारही) ते आरामात त्यांच्या घरात किंवा कार्यालयात बसूनबांधकाम व्यवसायाविरुद्धच लेखन करू शकले नसते.

अडचण अशी आहे की बांधकाम थांबवण्याच्या कोणत्याही प्रकरणामध्ये माननीय न्यायालयानं बांधकाम व्यावसायिकांचा उल्लेखही केलेला नाही, किंबहुना बहुतेक प्रकरणांमध्ये (काही प्रकरणांचा अपवाद वगळता) कुणीही बांधकाम व्यावसायिक प्रतिवादी नाही.

बहुतेक प्रकरणांमध्ये एखादे राज्य सरकार किंवा सर्व राज्ये प्रतिवादी आहेत. वर नमूद केलेल्या घन कचरा व्यवस्थापनाच्या प्रकरणामध्ये न्यायालयानं राज्य सरकारला चुकीच्या धोरणामुळे किंवा कोणतंही धोरण नसल्यामुळे किंवा पायाभूत सुविधा अपुऱ्या असल्यामुळे कोणतंही नवीन बांधकाम थांबवण्याचे आदेश दिले आहेत.

कारण काहीही असलं तरी परिणामी कुऱ्हाड बांधकाम व्यावसायिकाच्याच डोक्यावर कोसळते. बांधकाम व्यावसायिकांची संपत्ती , रहाणीमान, त्यांनी ती कशाप्रकारे मिळवली (आता ते दिवस गेले) वगैरे दंतकथा विसरून जा.

कोणत्या तर्काने तुम्ही सुरू असलेल्या बांधकामावर किंवा प्रस्थापित कायद्यानुसार मजले वाढविण्यावर बंदी घालता, ज्यासाठी रीतसर परवानगी, प्रत्येक प्रकारची मंजुरी घेण्यात आली आहे व शक्य त्या सर्व कायद्यांनुसार जमीनीची बांधकाम क्षमता तपासल्यानंतरच ती खरेदी करण्यात आली आहे. सामान्य माणसाचे जीवन अधिक सुखकर व्हावे यासाठी योग्य धोरणे बनविण्यात राज्य सरकार किंवा स्थानिक संस्था वारंवार अपयशी ठरल्याने हा त्यांचा दोष (या शब्दासाठी माफ करा) आहे, ज्याविषयी माननीय न्यायालयाला काळजी वाटते. पण बळी बांधकामव्यवसायीकांचा जातोय .

आता सध्याचंच प्रकरण पाहा, माननीय न्यायालयानं राज्य सरकारला घन कचरा व्यवस्थापनासंदर्भात धोरण सादर करायला सांगितलं.न्यायालयानं दंड ठोठावल्यानंतर व सगळी नवीन बांधकामं थांबवल्यानंतर राज्य सरकारचं आता म्हणणं आहे की त्यांनी घन कचरा व्यवस्थापनासंबंधी आधीच एक धोरण तयार केलेलं आहे. असं असेल तर आत्तापर्यंत हे धोरण सादर करायला कुणी अडवलं होतं असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो.

सदर धोरणाविषयी आदर राखत आपल्या पुणे शहरावरच एक नजर टाका सगळीकडे कचऱ्याचे ढीग साचलेले दिसतात. फुरसुंगीच्या गावकऱ्यांनी त्यांच्या शेजारी असलेल्या कचरा डेपोकडे कचरा घेऊन जाणारी वाहनं रोखून धरली अशा बातम्या दर पंधरा दिवसांनी येत असतात. मी फुरसुंगीच्या गावकऱ्यांना दोष देत नाही. तुमच्या कचऱ्यामुळे इतरांवर काय परिणाम होऊ शकतो हे पाहायचं असेल तर फुरसुंगी गावाला तसंच कचरा डेपोला भेट द्या, जिथे या स्मार्ट व राहण्यासाठी सर्वात योग्य शहराचा कचरा टाकला जातो. अशा परिस्थितीत जर एखाद्यानं त्यांचं आयुष्य सुकर होण्यासाठी न्यायालयाकडे दाद मागितली तर न्यायालय सरकारला (म्हणजेच पुणे महानगरपालिकेला) कचरा टाकण्यामुळे निर्माण झालेल्या समस्येवर तोडगा काढायला सांगणारच.

त्यानंतर वारंवार इशारा देऊनही सरकार धोरण तयार करत नसेल किंवा त्याची अंमलबजावणी करत नसेल तर न्यायालयाकडे शेवटी नवी बांधकामांना स्थगिती देण्याशिवाय कोणताही पर्याय उरत नाही.

नदीपात्रातून होणाऱ्या वाळू उपशाचीही अशीच परिस्थिती आहे. धडाक्यानं होणारा उपसा पर्यावरणाच्यादृष्टीनं अतिशय घातक असतो कारण त्यामुळे नदीच्या नैसर्गिक प्रवाहात अडथळा निर्माण होतो. पण मग उपशासाठी एकाच ठिकाणावर लक्ष केंद्रित करण्याऐवजी सरकार विविध ठिकाणी नियंत्रित उपशाला परवानगी का देत नाही असा प्रश्न सामान्य माणूस (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिक) विचारेल.

त्यानंतर पाण्याचा प्रश्न आहे जो दर दिवशी गंभीर होत चाललाय कारण नवीन घरं म्हणजे जास्त पाणी ही वस्तुस्थिती आहे. सरकारनं पाणीपुरवठा सुधारण्यासाठी कोणतीही पावलं उचलली नाहीत तर पुन्हा सर्वोच्च न्यायालयाकडे नवीन बांधकामांना स्थगिती देण्याशिवाय काहीही पर्याय राहणार नाही.

पण असं असेल तर मग कार व दुचाकींमुळे होणाऱ्या वाहतुकीच्या कोंडीचं काय? सर्वोच्च न्यायालय जोपर्यंत वाहतुकीच्या कोंडीचा प्रश्न सुटत नाही तोपर्यंत सर्व वाहनांच्या निर्मितीवर बंदी का घालत नाही?

त्याचशिवाय तंबाखुजन्य उत्पादनांचं काय, ज्यामुळे लाखो माणसं मृत्यूमुखी पडतात,सर्वोच्च न्यायालय आपणहून दखल घेऊन अशा तंबाखुजन्य उत्पादनांची निर्मिती का थांबवत नाही?

संगणक किंवा आयटी उद्योग प्रचंड मोठ्या प्रमाणावर ई-कचरा निर्मिती करतात ज्यापैकी बहुतेक फेरवापर करण्यायोग्य नसतो. नागरी संस्थांसमोरची ही मोठी समस्या आहे. असं असेल तर मग सगळ्या नवीन संगणक कंपन्या व आयटी पार्क का बंद करत नाही?

ई-वाणिज्य कंपन्या पॅकेजिंगसाठी कित्येक टन प्लॅस्टिक/थर्माकॉल लागतं. त्यामुळे हजारो टन कचरा निर्मिती होते, मग अशा ई-वाणिज्य कंपन्यांवर बंदी का नको?

दरवेळी न्यायालयानं शासनाच्या ढिसाळ प्रशासनामुळे बांधकाम व्यावसायिकांनाच का फटकारावं, असा प्रश्न माझ्या मनात येतो. बांधकाम व्यवसाय, आयटी किंवा ऑटो उद्योगासारखा पांढरपेशा व्यवसाय नाही म्हणून बांधकाम व्यावसायिकांना समाजामध्ये काहीच स्थान नाही का?

स्थानिक प्रशासकीय संस्था, आता पुण्याच्या बाबतीत बोलायचं तर पुणे महानगरपालिका कोणत्याही नवीन बांधकामाला परवानगी देताना विकास योजनेनुसार देते. विकास योजना विविध सरकारी संस्थांद्वारे एका दिर्घ प्रक्रियेनंतर तयार केली जाते. संपूर्ण शहराचा विकास तसंच वाढ या दस्तऐवजानुसारच करणे बंधनकारक असते.

या विकासयोजनेनुसार नागरी संस्थेला येत्या वीस वर्षांमध्ये ती किती लोकसंख्येला सामावून घेऊ शकेल व यामुळे भोवतालच्या पर्यावरणावर काय परिणाम होईल हे माहिती असते. मग ती पाण्याची मागणी असेल किंवा कमी होणारी झाडं असतील किंवा घन कचरा निर्मिती असेल. बांधकाम व्यावसायिकांना जर या विकास योजनेनुसारच बांधकामाची परवानगी दिली जात असेल तर कोणतंही नवीन बांधकाम निसर्गावर किंवा सध्याच्या लोकसंख्यावर अनावश्यक ओझं कसं काय होऊ शकतं?

त्याचशिवाय या नागरी संस्था बांधकाम व्यावसायिकांकडून विकास शुल्क, अधिभार, अधिशुल्क, जीएसटी, मुद्रांक शुल्क, सीएसआर कर असे विविध प्रकारचे कर व शुल्क वसूल करत असतात. शेकडो प्रकारची ना हरकत प्रमाणपत्रं मिळवल्यानंतर व लाखो रुपये सरकारला दिल्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकांना त्यांच्या प्रकल्पासाठी मंजुरी मिळते. केवळ सरकार नागरिकांप्रती त्यांचं कर्तव्य बजावण्यात कमी पडलंय म्हणून त्याचा दंड बांधकाम व्यावसायिकांना का असा प्रश्न मला प्रामाणिकपणे माननीय न्यायालयाला विचारावासा वाटतो.

मला असं वाटतं इथून पुढे प्रादेशिक योजनांना किंवा कोणत्याही शहराच्या किंवा जिल्ह्याच्या विकास योजनांना मंजुरी देण्यापूर्वी, त्या माननीय न्यायालयासमोर मंजुरीसाठी सादर केल्या जाव्यात. म्हणजे तरी किमान त्या योजनेनुसार असलेल्या प्रकल्पांवर माननीय न्यायालयाच्या मानवीय दृष्टीकोनामुळे गदा येणार नाही असं मला सुचवावसं वाटतं.

सर्वोच्च न्यायालयानं नवीन घरांच्या बांधकामांना परवानगी देण्यावर वारंवार बंदी घालण्याऐवजी, विशिष्ट काळासाठी संपूर्ण देशातली विकास कामं थांबवावीत. संबंधित सरकारांना विकासाशी संबंधित धोरणं सुरळीत करायला सांगावीत व ती न्यायालयानंच मंजूर करावीत असं करायची वेळ आता आलीय. नाहीतर एक दिवस रिअल इस्टेटउद्योग, बांधकाम व्यवसाय  सरकारच्या निष्क्रीयतेमुळे कायमचा लयास जाईल, त्यासोबत याच देशातल्या लाखो नागरिकांचं स्वतःचं घर घेण्याचं स्वप्नही लयास जाईल!

लेखक : संजय देशपांडे

सौजन्य : www.arthasakshar.com

वाचण्यासारखे आणखी काही….

अचल संपत्तीचे (Immovable Property) भाडे, लीझ, पगडी इ. आणि जीएसटीची समस्या
गृहखरेदी करण्याआधी माहित असू द्या गृहकर्जाबद्दलचे गैरसमज…. भाग-२
जमीन खरेदी करताना कोणती काळजी घ्यावी – ७/१२ उतारा कसा पाहावा

वाचनकट्टा...
वाचनकट्टा- रियल इस्टेट संबंधित मराठी पुस्तकांचा

या आणि अशा वैविध्यपूर्ण लेखांचे अपडेट्स मिळविण्यासाठी आमचे फेसबुक पेज मनाचेTalks ला नक्की लाईक करा. आणि लेखांचे अपडेट्स व्हाट्स ऍप वर मिळवण्यासाठी ८३०८२४७४८० या नम्बरवर ‘अपडेट्स’ असा व्हाट्स ऍप मेसेज करा.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.